Tassazione plusvalenza immobiliare
La plusvalenza immobiliare è la differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto di un immobile (appartamenti, box, terreni, capannoni). Non in tutti i casi però c’è tassazione della plusvalenza immobiliare.
All’atto di vendita si può chiedere al notaio di applicare un’imposta sostitutiva del 20% (al posto dell’aliquota Irpef ordinaria) sul guadagno ottenuto rivendendo un immobile.
Tassazione plusvalenza immobiliare: in quali casi?
La plusvalenza immobiliare è tassata quando:
- qualsiasi immobile è venduto ad un prezzo superiore al prezzo di acquisto, o anche conferito in una società;
- la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto dell’immobile.
Plusvalenza immobiliare: quando non è tassata?
Pertanto, la plusvalenza immobiliare NON è tassata quando:
- la vendita degli immobili è effettuata 5 anni dopo dall’acquisto degli stessi;
- il prezzo di vendita dell’immobile è inferiore al prezzo di acquisto. In questo caso infatti non è presente una plusvalenza positiva;
- in caso di vendita di immobili residenziali adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita.
Plusvalenza immobiliare: come viene calcolata?
Calcolare il valore della plusvalenza è molto facile.
La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto (aumentato dai costi inerenti).
Quali sono i costi inerenti al prezzo di acquisto?
Le istruzioni ministeriali prevedono gli oneri fiscali, la parcella corrisposta al notaio per l’acquisto dell’immobile e tutte le spese incrementative del valore dell’immobile.
Quindi in prima approssimazione i costi inerenti sono i seguenti:
- la quietanza del pagamento dell’imposta di registro;
- la ricevuta di pagamento dell’IVA sull’appartamento acquistato;
- la ricevuta di pagamento di eventuali imposte catastali o ipotecarie;
- le parcelle emesse dal notaio che ha stipulato il contratto di compravendita;
- le ricevute della propria agenzia immobiliare;
- le parcelle emesse dalla società edile, elettricisti, idraulici, ecc… che hanno effettuato eventuali lavori di ristrutturazione nell’appartamento oggetto della vendita;
- le fatture emesse da professionisti (architetti, geometri) per qualsiasi tipo di consulenza (DIA, SCIA, DOCFA);
- tutte le fatture emesse per ogni tipo di intervento di manutenzione straordinaria.
Tassazione ordinaria Irpef o aliquota sostitutiva: quale scegliere?
Il venditore può decidere di applicare l’imposta sostitutiva rispetto alla tassazione ordinaria.
L’imposta sostitutiva è pari al 20% della plusvalenza.
Generalmente l’imposta sostitutiva è sempre più conveniente della tassazione ordinaria Irpef in quanto l’aliquota più bassa dell’Irpef è pari al 23% della plusvalenza.
Quando si paga la plusvalenza?
Il venditore che decide di optare per l’imposta sostitutiva deve comunicarlo al notaio scelto per stipulare l’atto di compravendita dell’immobile oggetto della vendita.
In tal caso, il notaio provvederà a compilare il modello denominato “TASSAZIONE SOSTITUTIVA DELLE PLUSVALENZE IMMOBILIARI COMUNICAZIONE DA PARTE DEI NOTAI AI SENSI DELL’ART. 1, COMMA 496, DELLA LEGGE 23 DICEMBRE 2005, n. 266” e comunicherà l’importo al venditore. Tale importo dovrà essere corrisposto al medesimo notaio all’atto della vendita.
Successivamente, entro 30 giorni dalla vendita il notaio verserà all’agenzia delle entrate l’imposta sostitutiva anticipata dal venditore.
PER APPROFONDIRE la normativa sulla Tassazione plusvalenza immobiliare:
Puoi consultare il modello relativo all’imposta sostitutiva e le istruzioni per compilarlo a questo link.